FGV: Preço dos aluguéis residenciais sobe em dezembro, mas fecha 2021 em queda de 0,61%

O orçamento apertado das famílias, em meio à crise causada pela pandemia, conduziu a uma série de negociações e abatimentos nos preços dos aluguéis desde a chegada da covid-19 ao país, no começo de 2020 O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar) — novo indicador da Fundação Getulio Vargas (FGV) — subiu 0,66% em dezembro de 2021, ante alta de 0,79% um mês antes. Ao se comparar esse resultado com as altas de aluguel já mensuradas em outros indicadores, é possível perceber que o Ivar, para dezembro, ficou acima da alta de 0,5% no último mês de 2021 dos preços de aluguéis residenciais dentro do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) da FGV.

No entanto, acabou inferior ao 0,82% de aumento de aluguel residencial dentro do IPCA-15 de dezembro de 2021, prévia do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Tanto o IPCA-15 quanto o IPCA são calculados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Nos 12 meses até dezembro de 2021, o índice acumula baixa de 0,61% em 12 meses, representando desaceleração na comparação com a taxa interanual apurada em novembro, de 0,70%. Para especialistas da FGV, essa taxa negativa no novo indicador evidencia abatimentos no preço do aluguel no período — algo que os tópicos de aluguel residencial, dentro dos outros dois indicadores inflacionários, não puderam captar, de acordo com eles.

Isso se deve à origem diferenciada dos dados usados para cálculo da variação do preço de aluguel no Ivar e dentro do IPC-S e IPCA-15, explicam os pesquisadores. Ao ser questionado sobre a diferença expressiva entre os resultados de inflação de aluguel, nos três indicadores, o pesquisador da fundação, Paulo Picchetti, comentou que o Ivar, em sua coleta de preços, abrange a média elaborada a partir de valores de aluguel efetivamente estabelecidos em contratos, de longo prazo — e não valores de anúncio de aluguel em sites, por exemplo, como é o caso da base de dados para o item dentro do IPC da FGV. "Os valores de um anúncio não necessariamente são os valores que efetivamente foram contratados no aluguel."

André Braz, economista da fundação, concorda e vai além. Ele comentou que todo o quadro frágil da economia na pandemia, com desemprego em alta, renda em baixa, contribuiu para esse cenário. Na prática, pontuou o especialista, houve de certa forma uma "sensibilidade" por parte dos senhorios em relação à crise na economia, causada pelo avanço da covid-19. "Não havia condições de pagar reajuste [de aluguel] se as famílias tiveram perda de emprego", notou ele. No entendimento de Braz, o senhorio usou a lógica de que, em termos de ganho financeiro, seria melhor manter o inquilino no imóvel com preço de aluguel sem aumento ou com reajuste menor, do que manter imóvel vazio e perder renda. "Houve muita renegociação entre inquilinos e proprietários durante a pandemia", resumiu ele.

O orçamento apertado das famílias, em meio à crise causada pela pandemia, conduziu a uma série de negociações e abatimentos nos preços dos aluguéis desde a chegada da covid-19 ao país, no começo de 2020. A capital São Paulo foi destaque durante a pandemia, detalhou a fundação.

No indicador novo da FGV, a instituição fez uma média dos preços de aluguel praticados em quatro capitais, São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, que representam em torno de 72% do total de preços de aluguel mensurados dentro do IPC-S. Ambos os economistas foram questionados se os dados do Ivar seriam comparáveis com IPCA-15 e com IPC, visto que esses dois últimos indicadores abrangem respectivamente coleta de preços em 13 e em 7 cidades. Pichetti comentou as comparações são corretas tendo em vista o uso das cidades de mais expressivo peso, no Ivar, no cálculo de aluguel dos outros indicadores. "Rio e São Paulo são 'carros-chefes' [no preço do aluguel nacional]" afirmou ele. "Nosso interesse é medir corretamente, e monitorar o que de fato acontece com o mercado imobiliário. Diferenças todos os indicadores têm", pontuou Picchetti.

Já Braz considerou que o uso das capitais mais proeminentes, no cálculo do aluguel no país, confere uma "aderência" do Ivar à trajetória de preços de aluguel residencial nos outros dois indicadores.

Os sinais de desaceleração e de recuo nos preços de aluguel, detectados no resultado total do Ivar, foram observados não somente na taxa nacional do índice como também no escopo regional. Entre novembro e dezembro de 2021, a taxa de variação mensal do Ivar desacelerou nas duas das cidades de maior peso no cálculo do indicador. É o caso das taxas de inflação menos pressionadas, no período, em São Paulo (de 0,78% para 0,48%) e no Rio de Janeiro (de 1,46% para 1,03%). Em contrapartida, houve acelerações de preços em Belo Horizonte (de 1,00% para 1,17%) e em Porto Alegre (de 0,27% para 0,43%), no mesmo período.

Nos 12 meses até dezembro de 2021, a variação no preço do aluguel registra queda de 1,83% em São Paulo. A localidade foi a única a apresentar, entre as quatro pesquisadas pela fundação no período de 12 meses, queda mais forte do que a média nacional do Ivar para o mesmo dado (-0,61%).

Outra baixa no Ivar foi registrada em Porto Alegre, que acumula recuo de 0,35% em 12 meses, até dezembro de 2021. Já os preços de aluguel residencial nas capitais Belo Horizonte e Rio de Janeiro, no âmbito do novo indicador, tiveram queda de 0,35% e alta de 0,46%, respectivamente, no acumulado em 12 meses até dezembro de 2021.