Casal com dois filhos e renda mediana em SP só consegue comprar imóvel com mais de 40m² longe do Centro, mostra pesquisa

Estudo verificou que apartamentos com preço abaixo de R$ 190 mil estão concentrados no extremo da Zona Leste da cidade, em pontos da Zona Norte e no Capão Redondo, na Zona Sul. A pesquisa considerou que a renda mediana de um casal com dois filhos é de R$ 3.887 na cidade de São Paulo

Cecília Bastos/USP Imagens

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Uma pesquisa da plataforma de inteligência de mercado Urbit mostrou que a renda mediana de um casal com dois filhos na cidade de São Paulo não é suficiente para a compra de um imóvel em nenhum bairro do centro expandido. Com os preços altos nos bairros mais centrais, as famílias em busca da casa própria recorrem a regiões periféricas para financiar o primeiro apartamento.

O estudo mostrou que a oferta de apartamentos com mais de 40m² e preço abaixo de R$ 190 mil está concentrada no extremo da Zona Leste da capital. Fora isso, há disponibilidade também em alguns pontos espaçados da Zona Norte e na região de Capão Redondo, na Zona Sul (veja os pontos no mapa abaixo).

Apartamentos por menos de R$ 190 mil com 40m² ou mais na cidade de São Paulo

Elcio Horiuchi/Arte g1

A pesquisa considerou que a renda mediana de um casal com dois filhos é de R$ 3.887 na capital, e que um imóvel adequado para este tipo de família deve ter mais de 40m². A renda é considerada suficiente para comprar um apartamento de até R$ 190 mil, segundo os cálculos da consultoria. Os preços levam em conta anúncios de venda de apartamentos usados em todas as regiões da cidade.

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Um dos bairros com maior oferta de apartamentos abaixo de R$ 190 mil e acima de 40m² foi José Bonifácio, nos arredores de Itaquera, na Zona Leste. Nesta região, o valor médio de um apartamento de dois dormitórios foi R$ 170 mil, segundo o estudo.

A poucos quilômetros dali, no entorno da estação Itaquera da Linha 3-Vermelha do Metrô, o preço médio verificado foi maior: cerca de R$ 247.950, em média, para um imóvel de dois quartos. A diferença mostra como a proximidade com transporte público encarece o preço médio até mesmo fora do centro.

Fora do Centro

Apartamento na Vila Guilherme, na Zona Norte de São Paulo, em outubro de 2021

Arquivo pessoal

O alto custo dos imóveis no centro expandido da capital faz com que muitas famílias tenham que buscar alternativas longe do local de trabalho na hora de adquirir a casa própria.

Foi o caso do coordenador Guilherme Ferreira, que estava em busca de um apartamento para comprar, em conjunto com a namorada, na Zona Sul da cidade.

Após a busca, ele acabou optando por um imóvel na Vila Guilherme, na Zona Norte da capital, que fica distante do seu local de trabalho, no Morumbi, Zona Sul da capital.

"A gente percebeu que conseguia achar opções de 60m² a 70m² acessíveis na Zona Norte, e não no Centro. O mesmo valor que a gente pagou na Vila Guilherme, daria para comprar só um estúdio na região central", disse Ferreira.

Durante a sua pesquisa, Ferreira encontrou imóveis com preços acessíveis principalmente em bairros da Zona Norte, como Vila Gustavo, Tucuruvi e Vila Guilherme, e também na Zona Leste. Nos bairros próximos ao seu local de trabalho ou na região do centro expandido, apenas apartamentos com uma metragem inferior estavam dentro do seu orçamento.

"Ou a gente morava perto do trabalho, mas em um apartamento bem mais modesto, que não atenderia às nossas necessidades, ou a gente poderia usar esse mesmo valor em uma zona não tão central, mas com um preço melhor", completou Ferreira.

A distância da moradia até o Centro afeta diretamente a busca por um lugar no mercado de trabalho. Quem procura um emprego na região da Sé tem 290 vezes mais chances de ser contratado do que quem procura uma vaga em regiões como Anhanguera, na Zona Norte e Iguatemi, na Zona Leste da capital, segundo dados do Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo divulgados nesta terça (26).

Edifício residencial em construção na Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, no Jardim Íris, na Zona Norte de São Paulo

Gustavo Honório/G1

Desigualdade de renda

Segundo o economista Vinicius Oike, responsável pelo estudo da Urbit, o desequilíbrio entre a renda média da população e os preços de mercado fazem com que a oferta de imóveis mais acessíveis fique concentrada longe do centro.

Mesmo assim, os valores praticados no mercado fazem com que mesmo os apartamentos na periferia sejam inacessíveis para boa parte da população.

"O que a gente enxerga é que pra quem tem renda mediana é muito difícil conseguir acesso à habitação sem um programa muito ambicioso de estímulo, como o Minha Casa Minha Vida. O mercado por si só dificilmente vai conseguir dar habitação pra essas pessoas, porque ela tem uma renda muito baixa. A renda mediana, apesar de ser mediana, é baixa", explicou Oike.

"É uma questão que transborda para outros aspectos da sociedade. Em partes, a desigualdade da renda reforça a desigualdade de habitação. A família de baixa renda só vai conseguir se fixar na periferia", completou o economista.

Prédio em construção na Rua da Consolação, nos Jardins, na Zona Oeste de São Paulo, oferece lofts de até 202 m²

Cíntia Acayaba/G1

O pesquisador explicou que, dentro do centro expandido, a grande maioria dos imóveis com custo abaixo de R$ 190 mil são flats, studios e quartos de hotel que tipicamente são considerados investimentos e não moradia. Por conta da metragem, menor que 40m², eles não costumam ser procurados por famílias.

"São unidades muito pequenas, em prédios com várias facilidades, e costumam estar bem localizadas. Por vezes são usadas como moradias temporárias, ou para aluguel", disse Oike.

A pesquisa destacou ainda que existem imóveis com custo abaixo de R$ 190 mil que não são englobadas pelo estudo porque são negociados no mercado informal, ou seja, não aparecem nos anúncios online. É o que ocorre, por exemplo, no extremo Sul da capital.

No entanto, a maior parte dessas propriedades tem algum tipo de irregularidade, o que explica o preço abaixo da média e a ausência de anúncios digitais.

"Tem muitos níveis de irregularidade. Alguns desses imóveis não têm alvará, outros não têm a documentação em dia, e alguns realmente estão localizados em terrenos ilegais, em áreas de proteção ambiental, por exemplo", disse Oike.

Renda comprometida

A pesquisa da consultoria mostrou que a renda de um casal com dois filhos precisaria ser 100% comprometida ao longo de 23 anos para a compra de um imóvel médio na capital. Se a família utilizar apenas 30% da renda mensal, seriam necessários 78 anos para comprar a casa própria.

O tempo necessário para o pagamento da casa própria varia de acordo com a região da cidade. Para comprar na Bela Vista, no Centro, a mesma família precisaria economizar 100% do salário por 35 anos – ou 119 anos usando 30% da renda familiar mensal, percentual máximo de comprometimento da renda aceito pelas instituições bancárias em financiamentos imobiliários.

Já na Casa Verde, na Zona Norte, o tempo necessário cai para 16 anos usando todo o salário, ou 55 anos utilizando pouco menos de um terço do rendimento familiar.

Vista do amanhecer na região do Butantã, zona oeste de São Paulo (SP)

RONALDO SILVA/FUTURA PRESS/ESTADÃO CONTEÚDO

O estudo também calculou a acessibilidade à casa própria para quem mora sozinho, perfil que tem se tornado mais comum nos últimos anos. Neste caso, a renda mediana é de R$ 2.390 na capital, e o poder de compra é suficiente para um imóvel de até R$ 120 mil, segundo a consultoria.

Com essa renda mensal, o tempo necessário para um solteiro comprar um apartamento é de 169 meses (14 anos), caso o salário seja 100% utilizado para o pagamento do imóvel.

Com comprometimento de 30% da renda individual para o pagamento do imóvel, o prazo médio na capital sobe para 562 meses, ou pouco menos de 47 anos.

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